株式会社 日本グローウェル

お電話でのお問合せはこちらまで 06-6443-1005

賃貸管理の仕事

HOME > 賃貸管理の仕事

賃貸管理の仕事



壁、天井、床、建具、全滅です!

猫にやられました。
フローリングが剥がれています。

フローリング フローリング フローリング

洗面所とトイレの床も、防水パンも、ご覧のとおり。

クッションフロア クッションフロア 防水パン

クロスは、壁も天井もボロボロ。
下地を埋めて、面を起こさなければなりません。

クロス クロス クロス
クロス クロス クロス
クロス クロス クロス

木枠も建具もダメージを受けています。

木枠 木枠 建具
木枠 木枠 木枠
建具 木枠 木枠


工事3日め
クロス、床を剥がして、床暖房、フローリングを施工

養生・エレベーターホール 養生・共用廊下 剥離・天井
剥離・壁・床 フローリング材 フローリング施工

工事6日め
フローリング・クロス・クッションフロア張替え済み
開き戸・引き戸を補修中

クロス・フローリング施工済み・養生中 天井クロス施工済み フローリング施工済み
クッションフロア施工済み 引き戸・補修中 開き戸・補修中

工事8日め
木枠、建具を補修済み

木枠・補修済み 開き戸・補修済み 引き戸・補修済み

工事10日め
クリーニング

換気扇 キッチン ガスコンロ
棚板 棚板 エアコン

工事11日め
最終日

施工後 フローリング 壁クロス
施工後 天井クロス 天井クロス
フローリング・玄関 フローリング・キッチン 防水パン
キッチン 換気扇 バスルーム
クッションフロア・洗面所 採光窓 トイレ



エアコンの交換

既設エアコン、2004年製、三菱、2.8kW

既設室内機 取外し後
既設室外機 取外し後

新設エアコン、2014年製、パナソニック、2.8kW

新設室内機 新設室内機
新設室外機 新設室外機

既設エアコン、2005年製、日立、2.2kW

既設室内機 既設室外機

新設エアコン、2014年製、パナソニック、2.2kW

新設室内機 新設室外機

毎年、梅雨から夏にかけては、
入居者の皆様からエアコンについてのご相談をいただきます。
冷気が出ない、水が漏れる、ルーバーが作動しない、
エラーメッセージが表示される、電源が入らない、などなど。
お盆を過ぎる頃まで、対応に追われる日々が続きます。


既設エアコン、2002年製、三菱、2.2kW

既設室内機 既設室外機

新設エアコン、2014年製、パナソニック、2.2kW

新設室内機 新設室外機



混合水栓の補修

キッチンの混合水栓の台座から水が漏れ出しているため、
カートリッジとパッキンを交換します。

混合水栓の補修 交換部品 交換部品

メーカーは、MYM(株式会社喜多村合金製作所)。
現在、純正部品は、株式会社KVKから供給されています。

混合水栓の補修 混合水栓の補修 混合水栓の補修
混合水栓の補修 混合水栓の補修 混合水栓の補修



草むしり 2014

8月6日、専用庭つき物件の草むしり。
2mを超える雑草が茂っています。

草むしり 草むしり 草むしり

正午から始めます。
気温は9時に30℃を超え、上昇し続けていました。

草むしり 草むしり
草むしり 草むしり

格闘すること、5時間、
ようやく終わりが見えてきました。

草むしり

整地を施して、完了とします。

草むしり 草むしり 草むしり



クロスの張替え

クロスの張替えは、よくある仕事ですが、
しかし、ここまで汚れているクロスは珍しい。

戸棚 戸棚 戸棚

煙草のヤニ汚れです。
扉に覆われる部分が、元のクロスの色です。

梁 天井

梁も天井も、ご覧のとおり。

壁 壁

壁には、家具の設置跡と、そうじを試みた形跡。

洗面台

そして、洗面台の陶器製のボウルが割れたので、
撤去したということでした。

・・・困った部屋です。



さて、施工後は、

戸棚 梁 天井

全面を張替えて、部屋が美しくよみがえりました。

洗面台

ボウルもなんとか手に入れて、
次の入居に間に合わせました。



排水管の洗管

浴室の排水が悪い、というご相談。

まずは、ユニットバスの排水トラップからワイヤーを入れて詰まりを除去しましたが、
ほとんど改善しません。

そこで、少々大がかりになりますが、
高圧洗浄による洗管を行うことになりました。

ところが、トラップの掃除をした際に、
下階にわずかに水漏れがあったらしく、
今回の洗管は、排水管じたいに問題がないかの調査も兼ねての工事になりました。
排水管の破裂や、接合部の破損など、万一に備えます。

上の階の点検口と、下の階の天井裏の両方から、
カメラを入れて、確認しながら作業を進めます。

点検口から 点検口から 下階から

ユニットバスの排水溝とバスタブ、

排水溝 排水溝 排水溝
排水溝 排水溝 バスタブ

洗面台、

洗面台 洗面台
洗面台 洗面台

キッチンと洗濯パン。

キッチン 洗濯パン

入居者の皆様、
配水管の詰まりを防ぐために、
一棟の管理会社から洗浄の案内があった場合は、
必ず洗浄を行ってください。

配水管が詰まった場合の異物の除去、洗管は、
有料になりますので、
詰まりを予防するためにご協力をお願いいたします。



ガスコンロの清掃点検


ガスコンロが点火しません、
というお電話。

ライターで点火させてもガスの量が不安定、というお話なので、
お伺いして、バーナーのリングとキャップを外し、
専用のブラシで掃除をしましたが、改善しません。

メーカーに相談すると、
分解清掃や、場合によっては部品交換が必要になるとの回答。

簡易清掃 簡易清掃

そこで、メーカー指定の業者に、清掃点検を依頼することになりました。

ガラストップのプレートを外して、点検を始めます。

分解清掃 分解清掃

ノズルを分解、各部品をチェック、

分解清掃 分解清掃

各部品を清掃後、仮に取り付けて様子を見ます。

分解清掃

測定器でガス漏れをチェック、

ガス漏れをチェック 修理完了

プレートを戻して、動作を確認、修理完了です。



雨漏りの修繕

窓枠から雨水が漏れています。

施工前 施工前

外からはサビが見られます。

施工前 施工前

窓枠を専有部分とするか共用部分とするかは、
それぞれのマンションごとの規約によりますが、
一般的には、国交省のマンション標準規約に準じて、
共用部分としているところがほとんどです。

窓枠が共用部分であったとしても、
部屋の窓枠は専用使用部分であり、
窓枠の通常の使用に伴う修繕は、
専用使用権を有する各区分所有者の責任と負担で行うことになります。

さて、この部分の雨漏りの修繕にかかる費用は、
誰の負担になるのでしょうか?

結果的には、管理組合に負担してもらうことになりましたが、
こんな交渉ごとも私たちの仕事になります。

施工後 施工後

窓ガラスと窓枠を外して、溶接のやり直しが行われました。

その後、すべてのクロスとカーペットをはがして、
工程は、内装のリフォームに移ります。

内装工事 内装工事 内装工事
内装工事 内装工事 内装工事



水漏れの修繕

トイレの天井から水が漏れています、
という電話。

急いで水道業者を向かわせました。

点検口から天井裏を見ると、
給湯器から来て、浴室とキッチンにつながる分岐からの水漏れです。

漏水箇所 漏水箇所

水撃防止器と思われる装置とハンダ溶接、
この辺りを調べなければなりません。

応急処置をして、翌日に修理することになりました。


水撃防止器は、水撃作用(ウォーターハンマー)を抑制するための装置です。
管内の水流を急に閉めたときの、衝撃や高水圧を防ぎます。

たくさんの種類があるとは思えないのですが、
メーカー、型式を特定しようとネットで画像を検索しても、
まったく見つかりません。

水撃防止器

まさか、とは思いましたが、逃し弁で検索すると、

逃し弁

…ありました。

逃し弁は管内の圧力が上昇したときに、
空気や水が噴き出てきます。

水が漏れて当然です。
間違えたのか、なんなのか、
なんてでたらめな施工でしょう!

奥に見える配管は遊んでいますし、
わけが分かりません!



ガラスの熱割れ

窓ガラスに陽射しが当たると、表面温度が上昇します。
しかし、窓枠のサッシに隠れている部分のガラスは温度が上昇しません。

温度が上がり、膨張しようとするガラスですが、
周りの低温の部分が膨張を抑えこみます。

この温度差が大きいと耐えられなくなり、ガラスは割れます。
これを一般に「熱割れ」と呼んでいます。

とくに網入りガラスは、鉄線を封入しているため、
エッジの強度がふつうの板ガラスに比べて低くなります。
中央に穴が開いているガラスと同じようなものです。

また、結露、雨水などがエッジにとどまると、
露出している鉄線がサビて、鉄線の体積を膨張させ、
エッジの強度を低下させます。

サビが進むと、サビがガラスを割ってしまうこともあります。



熱割れ 熱割れ

ガラスの熱割れは、ガラスのエッジから始まり、
まず直角に割れが走ります。

熱割れ 熱割れ 熱割れ

それから蛇行するのが特徴です。

このガラスの場合は、くるりとUターンを描くように蛇行しています。
例えば、どこかの1点に衝撃を受けたような割れ方ではありません。



網入りガラスは、できれば使いたくないのですが、
消防法によって定められた防火地域や準防火地域などでは、
設置が義務づけられています。

熱に強い、という理由ではありません。
むしろ、温度差には弱いガラスです。

火災の熱で窓ガラスが割れたときには、
ガラスが飛散することで延焼が広がり、
また、飛び散ったガラスでケガをする場合も考えられます。

網入りガラスの場合には、鉄線が入っていますので、
ガラスが割れても、破片は鉄線によって支えられ、崩れ落ちません。

延焼とケガを防ぐ効果が大きな理由です。



フローリングの張替え

リビングのフローリングですが、
表面の突き板がはがれています。

リビングの床は一度張替えられていて、
ダイニング、廊下やクローゼットの床とは異なる床材が用いられていました。

施工前 施工前 施工前

良い材料とはいえませんし、
色合いに変化を持たせた理由も分かりません。

材料の選択に少々手間がかかりますが、
できるだけ元の色に近い材料で統一させました。

施工後 施工後 施工後




こちらの部屋の床は、
劣化が激しく、表面が荒れています。

施工前 施工前

この部屋は1階なので、階下への防音に配慮する必要はありません。
そこで、床材は木目のプリントタイルを選びました。

湿気や乾燥に強く、
コストも半分程度に抑えられます。

施工後 施工後




キッチンの床が朽ちています。

施工前 施工前

どういう使い方をすればこんなふうになるのか…。

ドッグフードが転がっていましたので、
理由は訊かなくても察しがつきますが。

施工後 施工後 施工後



給湯器の修理


お湯がでません、
という入居者様からのご連絡を受けて、
翌日、大阪ガスのサービスを向かわせました。

給湯器 給湯器

給湯器はメーターボックスの上半分に収まっています。
給湯器の隣はエアコンの室外機で、
暖房の熱源には給湯器を用いる特殊なユニットです。

給湯器も室外機も98年の製造。
交換部品の供給があるかどうか。

故障箇所の特定 故障箇所の特定 故障箇所の特定 故障箇所の特定

ファンモーターの故障と判明しました。

あらかじめ状況を伝えているので、
交換が予想される部品は用意してもらっています。

部品の交換 部品の交換

さっそく修理にかかります。

可能なかぎり迅速に対応して、
入居者様にも喜んでいただけましたが、
それでも、ひと晩はおふろが使えなかったことになります。

ご不便をおかけしました。



配水管の洗浄


洗面所の排水が悪い、
というご相談。

この部屋の洗面台は、排水弁が容易に取り外せない構造なので、
お伺いしました。

洗面台 洗面台下部

レバーと排水弁をつなぐ連結棒を緩めて、弁を外します。

洗面台 洗面台

ワイヤーでゴミを引っかけて取り除き、
液体の洗剤を流して、30分ほど待ちます。

日常のメンテナンスは、入居者様にお願いしているので、
ご参考にしていただくため、
今回は、おおがかりな掃除道具は使わずに、
誰にでもできる方法を選びました。

洗剤は市販のもので構いません。
粘り気があって管にとどまるもの、
髪の毛を溶かす程度の強さのものが適しています。

シンク バスタブ

待っている間、
キッチンとおふろもついでに。

洗面台 シンク
バスタブ 浴室



階段の滑り止め施工


室内階段に滑り止めを取り付けました。

階段の滑り止め施工 階段の滑り止め施工

踏み板は16段。
廻っている2段は、辺の長さに合わせて寸法を変えます。

施工前 施工後

材料は、目立たない透明なものを選びました。
美観を損なわず、
入居者様に安全で快適な暮らしを提供すること、
それが私たちの目的です。

入居者様にも喜んでいただき、なによりです。

それは、そのまま、
私たちの喜びにつながります。



夏の日の草むしり


専用庭つきの物件の、
草むしりに行ってきました。

この部屋は退去したばかりで、まだ改装中ですが、
すでに次の入居者が決まっています。

その日は、クロス屋さんが入っていて、
張替えの最中でした。

糊付け機 階段周り

さて、午後2時に37℃を超え、
猛暑日になりました。
庭は44u、敵に不足はありません。
始めましょう。

作業前 作業前 作業前

ひたすら雑草を抜くこと2時間、
もう握力がありません、休憩を入れます。

汗と土ぼこりで泥んこです。

作業中 作業中

もうすぐ日が沈む頃、
そろそろ終わりが見えてきました。

作業後

今回の除草については、
どこにも費用を請求するつもりはありませんが、
夢中になって単純作業をしているうちに、
ここまできれいになりました。

時には、そんな仕事もあります。

そして、そんな仕事も、
嫌いではありません。



鍵が刺さりません


「オートロックに鍵が刺さりません」
という電話。

12月28日の夜です。
運良く出社していましたので、
すぐに対応できましたが…。

鍵が刺さりません

鍵の先端が曲がって反っています。

これでは刺さりません。

理由は教えてもらえませんでしたが、
皆様、鍵を工具代わりになさいませんように。



浴室テレビの内部結露


浴室のテレビが映りません、
と、入居者様からの電話が入りました。

お伺いすると、
液晶モニタがケースの内側で結露しています。

取説には、メーカーらしい記載はありますが、
電話もサイトもつながらず、
メーカーのメンテナンスは期待できません。

とにかく、そのままにはしておけないので、
分解して持ち帰ることにしました。
待機電流を切らないと、
感電や火災にもつながるおそれがあります。

浴室テレビの内部結露分解

錆びが出ていて、
プラスティックのケースにも移っています。
こんな状態で通電したなら、壊れて当然です。



買い替えを提案するのは簡単です。
しかし、なんとか修理できないものかと考えて動きます。
浴室テレビは思いのほか高価で、
買ったほうが安い、とは言えません。

日本橋で、基盤の洗浄と錆び落とし、
簡易なチェックをしてもらえる電気屋さんを見つけて、
ダメもとでお願いしました。

整備後整備後

錆びを予防するため塗装が施されています。

取り付けてみると、

施工後

見事に復活。
ケースのコーキングをやり直して、
完成とします。



ホームセキュリティの設置


ホームセキュリティの設置に立会いました。

この部屋は、賃借人の入れ替わりに伴い空室中で、
次の入居者はすでに決まっています。

玄関とバルコニーに開閉センサー、
部屋に空間センサー、

ホームセキュリティ設置開閉センサー 空間センサー

キッチンに煙感知器、
コントローラーは、キッチン天井の点検口から電源を取り、
インターフォンと並べて設置します。

煙感知器コントローラー

まだまだ普及率の低いホームセキュリティですが、
高齢者の独り暮らしの増加が注目され、
また、未婚化で中高年の単身世帯も大きく増加している昨今、
今後もその傾向が続くとみられ、
セキュリティのニーズは、徐々に高まりを見せています。



トイレの詰まり


トイレが詰まっています、
という電話。

ふつうは、入居者様に修理を任せますが、
入居されたばかりの方でしたので、
その日のうちにお伺いしました。

吸引カップとワイヤークリーナーを持参です。


トイレの詰まりの原因で、
最も多いのは、トイレットペーパー。
ですから、少し時間をおいて紙が水に溶ければ、
それで解消する場合もあります。

解消しないときは、
吸引カップで詰まっているものを手前に引き寄せます。
詰まりのもとが移動すれば、
水が流れるようになります。

バケツにくんだ水を少しずつ流して様子を見ます。
トイレが詰まったときは、
水を流さずに原因を取り除くことが大切です。

便器の断面

便器の構造は、このようになっています。
詰まっているものは、水を流せば流すほど奥の方へと入り込み、
奥に行くほど取り除くことが困難になります。


吸引カップで解決しない場合は、
便器内の水を抜いて、鏡を立てかけて、
詰まりのもとが見えていればワイヤーに引っ掛けて取り除きますが、
このあたりからは、業者の仕事になってきます。

取り外し修理後

最終的には、便器を外して、
詰まりを除去します。
業者の話では、いろんなものが出てくるそうで。

ポケットティッシュ、トイレットペーパーの芯、
生理用品、紙おむつ、使い捨てカイロ、
洗浄剤、芳香剤、そうじ道具、
子どものおもちゃ、携帯電話、などなど。



ページトップへ