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くまとうさぎの乾杯!

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60歳から毎年年収500万円!

くま: 60歳から毎年、500万の収入を得るためには、
どうすればいいと思う?
うさぎ: そうだね…。
家賃5万円、12室のアパートを建てれば、
月に60万円
年間で720万円の収入になるよね。
いろいろランニングコストがかかるけど
500万円くらいは残りそうだね。
くま: 60歳までにアパートが建てられるほどの
資金が貯めれるくらいなら、
貯金を取り崩して生活するけどね。
うさぎ: なるほど…。
では、1室ずつ増やしていくのはどうだろう?
くま: アパートを?
うさぎ: 1室ずつ増築するアパートって発想は、個人的には好きだけど(笑)
でも、アパートにこだわらないのなら、ワンルームとか。
くま: 1コずつ買うより、
12コまとめて買うほうが安くない?
うさぎ: 缶ビールならそうだけどね。
飲みますか?
くま: もちろん!
乾杯。
うさぎ: 乾杯。
要するに、60歳までに12室あればいい。
くま: そうだね。夢のような話だけど。
うさぎ: 夢だとしても、おとなっぽく夢を描いてみようか!
350万円の中古マンション。
利回り18%、そんな想定でいこう!
くま: 利回り18%、いいね〜。そんな物件があるのかい?
うさぎ: ないわけではないけど、
表面の数字がそのまま高利回りにつながるかといえば
なかなか難しいかな。
個々の物件を見ないと分からないけど、
とりあえず18%で進めてみよう!
くま: 利回り18%ということは、
350万円×0.18で
年間63万円の家賃が取れる。
しかし、ランコスがかかるね。
うさぎ: そのとおり。
管理費、修繕積立金、固定資産税…。
入居者が入れ替わったときに、
空室の期間ができることも考えよう。
ランコスを20%、空室の損失を10%と見込んで、
63万円から、30%の18.9万円を引くと、
年間44.1万円の収益になる。
端数を切って、44万円だよね。
くま: 30%か〜。大きいな。
うさぎ: うん。
表面だけでは見通しが甘くなるからね。
実質で見て、12室では、528万円。
500万円の目標をクリアしてる。
くま: もう1本、いっときますか。
うさぎ: 年間500万円あればいいでしょう?
くま: …ビールを、もう1本。
うさぎ: そっち?!(笑)
ところで、くまさんは、いくつだっけ?
くま: まだ2本め。
うさぎ: ビールではなくて、年齢。
くま: 見かけによらず、35。
うさぎ: では、くまさんは、35歳で、
350万円の中古マンションを購入
しました。
年間に44万円の収益があります。
その空缶をください。
立てておきます。

年間44万円の収益があれば。
44×8で352万円。

8年間で元手の350万円を回収できる。
8年後、43歳のくまさんは、
回収したお金で同様の部屋を1室
加えて、さらに同様の部屋を1室購入するとします。
くま: それはたいへんだ、急いで飲まないと。
うさぎ: 無理に空にしなくてもいいですよ。

この時点で使ったお金は、
35歳の350万円と、
43歳の350万円
合計700万円です。
くま: そんな調子で12室も買い足していくと、
貯金が底をつくなぁ。
もう1本いきたいところですが。
うさぎ: ビールのほうだよね(笑)
くま: 恐縮です。
うさぎ: とても恐縮してるようにはみえない。
くま: してます、してます。
うさぎ: さらに8年が経ちました。
くまさんは、51歳。
最初に購入した部屋は、
352万円を生み出しました。

2件め、3件めの部屋も、
それぞれ元手の350万円を回収しました。
51歳のくまさんは、
同様の部屋を3室購入します。
くま: ちょっと待った。
3室も買うお金はないよ!
うさぎ: お金はかからない。
3室がかせいだ352万円×3、
1,056万円がある
からね。
くま: 使い込んでしまいそうだな…。
さらに8年経過して、次は、59歳か…。
うさぎ: 1件め、2件め、3件めの部屋は、
それぞれ352万円を生み出して、
4件め、5件め、6件めの部屋も、
それぞれ元手の350万円を回収
59歳のくまさんは、同様の部屋を6室購入します。
くま: もう飲めないな。
うさぎ: 誰も飲めとは言ってないよ。
並べとくけど、もう開けなくて結構だよ。
くま: ふう〜。
しかし、よく回るなぁ、このビールは。
うさぎ: 60歳になりました。
くま: 年収は44万円×12室で、528万円か。
うさぎ: 投下資本は、35歳と43歳の時の、
合計700万円
だけでしたね。

もちろん、異なる時点における
貨幣価値の差を考慮しなければならないけど。
今のは、割引を無視したシミュレーションだから。
くま: 今のビールの値段と、
60歳になった時のビールの値段は違うよね。
うさぎ: 家賃も連動するから、インフレヘッジにはなるけど、
実際にはこんなに単純な話ではないよな。
くま: 実際には、いろいろ考えることがあるよね。
うさぎ: そうだね。
ひとつひとつの物件を
ていねいに分析して、いろいろ考えないといけないね。
いずれにしても、これだけ長期の見通しをたてるなら、
場所が大切だろうな。入居者がいての話だから。
くま: やれやれ。
かんばって10本空けちゃったよ。
うさぎ: がんばれと言った覚えはないけど。
くま: ごちそうさま。
2本分だけお支払いしようかな。
うさぎ: …?
くま: こうして並べてみると、35歳と43歳の2本分で、
12本のビールが飲めたことになる。

うさぎ: なるほど、そうだけど…。
では、その2本をぼくに売ってくれない?
くま: …?
うさぎ: お金をかけずに、
10本飲めたことになるから。

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